重兵布局北京合生、方兴等多家房企恐陷京七条泥潭

北京地王季刚刚过没多久，京七条寒流之后接踵而至。近日发布的京七条升级了北京房地产调控，对供给末端展开调控，必要冲击了在北京地区重仓土地和项目的房企，其中就还包括合生创展、融创中国、富力地产、方兴地产等多家房企。

值得注意的是，重仓北京地块的房企不少偏向中高端住宅，这将令这些房企未来销售雪上加霜。销售不容乐观京七条规定，北京未来今后将减缓发展自住型商品住房，采行缩房价、竞地价等方式供地，套型建筑面积以90平方米以下居多，销售均价比同地段、同品质商品住房较低30%左右（之前规定为20%），年底前已完成2万套供应，明年预计已完成5万套，将占到追加供应的50%以上。

似乎，此次京七条增大了供给端的供应，对商品房构成了一定冲击，措施的实施将增大购房者从容情绪，促成房价快速增长回升。东兴证券房地产分析师郑闵钢称之为。据记者理解，此前，还包括方兴地产、合生创展、融创中国、富力地产、首创置业在内的多家房企均将北京视作销售重地。

公开发表资料表明，昔日华南五虎之一合生创展今年上半年构建销售额55.64亿元，其中北京及天津就贡献了28.04亿元，而坐落于北京通州的合生滨江帝景单盘销售额约19亿元。而方兴地产在北京享有多个土地储备，该公司旗下金茂府项目也是其销售的重中之重。在2011年4月，金茂府一期散户，均价为4.5万元/平方米，将近两小时全部销售一空。

2011年9月25日，均价下调0.5万元/平方米的金茂府第二期散户。一年之后虽然楼市政策持续放宽，金茂府再次逆市散户，并将本期白鱼售价订为5.6万元/平方米至5.98万元/平方米。

到了去年年底，金茂府以逾50亿元的年度销售额夺得北京市单盘销售冠军。穆迪的一份研报表明，今年上半年上述公司的北京合约销量分别占到其总销量的15%~30%。

截至6月底，上述房企土地储存量的7%~17%集中于在北京。该研报分析，方兴地产和富力地产归功于其强劲流动性和低毛利润，能更加精彩地应付销量和售价的暴跌。而合生创展集团由於其较强的流动性，销量上升给其带给的影响将仅次于。

太低利润事实上，京七条对重仓北京的房企影响某种程度如此，因为土地成本一直高昂，项目入市售价却必需低头。以融创中国为事例，该公司9月拍得北京年内单价地王农业展览馆地块，该地块楼面地价拍得了7.3万元/平方米的单价，这也是北京土地出让历史上最低的楼面地价。

高昂的地价成本，再行再加禁售，在北京项目多的公司不能通过产业化生产、减少建设成本、延长上市周期等方式尽可能谋求收益。华南一家上市房企高层人士告诉他记者。他指出，由于自住型商品房用地将占北京全市住宅用地的一半左右，面粉喜过面包的情况未来在北京地区将会时常再次发生。

郑闵钢也指出，年内北京地区商品房销售经常出现大幅度快速增长概率较小，房企减缓研发周转率的快速增长空间已并不大，房企推盘速度在渐渐上升。随着北京实施七条措施，其他各地也不会在调研措施上有所作为，短期这将增大市场的从容情绪。他说道。

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